「セットバック」って何？土地が狭くなるって本当ですか？

日曜の友の会で１０年ぶりにボーリングをして、かなり筋肉痛になった不動産事業部兒玉です。

土地探しをしていると、物件資料に「セットバックあり」と書かれていることがありますよね。「なんとなく土地が小さくなりそう…」「実際の広さと違うの？」と、ちょっと気になった方もいるのではないでしょうか。今回はこの「セットバック」について、やさしく解説します。

そもそも「セットバック」って何のこと？

セットバックとは、家の前の道路が4m未満と狭い場合に、敷地の境界線を道路の中心線から2m後退させる必要がある、というルールのことです。

簡単に言うと「道路が狭いところは、土地の一部を道路として後ろに下げてくださいね」というルールです。これは、消防車や救急車がちゃんと通れる道幅を確保するためのもの。古くからの住宅地では道幅が4mに満たない場所も多く、セットバックが必要な土地は意外とよく見かけます。

なぜ「土地が狭くなる」って言われるの？

セットバックの対象になった部分は「道路」として扱われるので、家を建てられる範囲がその分減ってしまうんです。

たとえば100㎡の土地のうち5㎡がセットバック対象になった場合、登記簿上は100㎡のままでも、実際に建物を建てられるのは95㎡相当という感覚です。塀やブロックなどもこの部分には基本的に置けません。「土地の広さ」と「使える広さ」にギャップが出てしまう、というわけです。

土地の広さを見るときは、表示されている面積だけでなく、セットバックがあるかどうかも合わせて見ておきたいポイントです。

セットバックがある土地って、損なの？

セットバックがあるというだけで、その土地を避ける必要はありません。

ただし、一つだけ誤解しやすいポイントがあります。セットバックした部分は、車を停めたり花壇を置いたりすることもできません。所有権はご自身のものでも、法律上は「道路」として扱われるためです。つまり「建物を建てなければ自由に使える」わけではない、というのは購入前に知っておきたいポイントです。

一方で、セットバックにはメリットもあります。道路の幅が広がることで、自分の車の出入りがしやすくなりますし、向かいの車とのすれ違いなど、日々の交通もスムーズになります。また、近隣のセットバックが進んでいけば、いざというとき救急車や消防車が自宅前まで来やすくなるという安心感もあります。

価格面でも見るべきポイントがあります。セットバックが必要な土地は、その分価格が抑えられている場合があります。ただし、土地によっては「セットバック後の有効な面積」を基準に坪単価から販売価格が設定されているケースもあり、表示価格が必ずしも割安とは限りません。気になる土地があれば、「有効面積がどのくらいで、それが希望に合っているか」を、不動産会社や設計担当者に詳しく確認してみることをおすすめします。

大切なのは、「使えない部分がある」という前提を踏まえたうえで、メリットとデメリットの両方を理解し、「残りの敷地でどんな暮らしができるか」を専門家と一緒に考えることです。

セットバックのような専門的な言葉が出てきても、難しく感じる必要はありません。松村デザイン建築事務所では、土地探しの段階から「この土地でどんな家が建てられるか」を一緒に考えながらご相談いただけますので、わからないことがあれば、お気軽にお問合せください。

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